Закон проти продажу будь-якого будинку дешевше, ніж його купували, які наслідки це матиме?

Я шукаю більш загальну і принципову відповідь і сьогодні використовую Скандинавію лише як схематичний приклад того сценарію, про який я запитую.

Я живу в Скандинавії, де ціни на житло протягом четвертого століття безперервно зростали. Домогосподарства є найбільш заборгованими у світі. Переважно, звичайно, у вигляді житлових позик. Якщо житловий міхур вибухне у Скандинавії, як це було зроблено в багатьох інших місцях за останнє десятиліття, безумовно, всі банки будуть негайно викреслені, а мільйони скандинавів стануть повністю знедоленими до кінця свого життя з невиплаченими боргами та жодним майном, яке не відповідає це як глибока депресія.

Деякі ключові цифри (для Швеції, а не для нафти):

• + 7% цін на житло в середньому на рік з 23 років, з рекордним зростанням за останні пару років.
• 0% зростання ВВП на душу населення за останні 10 років (ціни на житло все одно вдвічі).
• 1,2% (позитивна) ІСЦ-інфляція з 10 років.
• 0,8% (позитивний) споживчий житловий кредит зараз пропонується в оголошеннях без узгодження (після вирахування податків), тоді як процентні ставки центрального банку застрягли глибоко в негативі.

Уявіть, що уряд приймає закон, який забороняє кому-небудь продавати житло за нижчою ціною, ніж те, за що його востаннє купували. Таким чином, за визначенням бульбашка будинку не може лопнути, а не законно. І всі в безпеці, аварія завадила, і всі продовжуватимуть заробляти мільйони, просто позичаючи більше для безризикового «інвестування» у просто володіння власним будинком, правда?

Якими були б негативні наслідки та як це відбуватиметься?

Це було б справді, дуже погано.

Будь-який будинок, який втрачає цінність, буде непродажним, а значить, практично марним.

Більшість людей, що живуть у такому будинку, не змогли б переїхати. Вони не можуть його продати, оскільки ніхто не хоче купувати завищений будинок, і вони не можуть дозволити собі придбати інший будинок із уже пов'язаним капіталом у нинішньому будинку.

З'явиться чорний ринок, коли люди повернуть гроші під стіл. "Купіть мій будинок за 4 млн. Шведських крон, і я поверну 1МВ шведських крон під столом."

Я можу сказати вам одне, що це не зробить. Це не зупинить ціни від падіння.

І всі в безпеці, аварія завадила, і всі продовжуватимуть заробляти мільйони, просто позичаючи більше для безризикового «інвестування» у просто володіння власним будинком, правда?

Це правда, ваша інвестиція не може знизити номінальну вартість (не рахуючи інфляцію), але вона може стати абсолютно неліквідною , що в багатьох аспектах гірше. Розумієте, якщо запас зменшиться на 5%, я можу продати і взяти 5% втрати, звільнивши і збереживши 95% мого капіталу. Якщо будинок за вашим сценарієм зменшиться в ціні навіть на 0,05%, я не можу зменшити свої втрати.

З короткострокової точки зору будь-яка втрата взагалі стає загальною втратою. З довгострокової точки зору будь-які збитки все ще збільшуються , оскільки ви не можете звільнити свій капітал для кращих інвестицій - альтернативна вартість висока, навіть якщо вам вдасться продати пізніше. Так чи інакше, ризик інвестування в нерухомість різко зросте. Це збільшить витрати на володіння будинком.

Звичайно, це говорить абстрактно. Насправді будинки складають величезну частину вартості більшості людей, і це реальна небезпека неліквідності на ринку житла. Уявіть, що ви не можете рухатися, не в змозі рефінансувати, а лише звільнитись від своїх інвестицій за рахунок повної втрати. Це не спрацює для багатьох людей. Цим людям доведеться здавати квартиру замість власника, що збільшить попит (і ціну) на оренду.

Як тільки це все вирішиться, люди більше не вважатимуть нерухомість «безпечною» інвестицією, хоча конферанс та обманщики можуть на деякий час вдатися до ошукання людей.

Tl; д-р

• Неможливість продати амортизований актив збільшує ризик цього активу. Збільшення ризику збільшує вартість, тож ви також побачите збільшення вартості власності на житло. Це погано.
• Оренда стане привабливішою порівняно з власністю на будинки, тому ви побачите зростання попиту (і ціни) на оренду. Це було б дуже погано для сімей з низьким рівнем доходу.
• За іронією долі, цей закон та його наслідки можуть заперечити людям уявлення про те, що нерухомість - це "безпечна" або "гарантована" інвестиція. Це було б добре.

Нарешті, єдиними людьми, які, на мою думку, справді принесуть користь, - це великі компанії, які в цьому сценарії зможуть впоратися з ризиком власності на дому, оскільки у них буде менше конкуренції.

Оформлення будинку на продаж за останньою ціною не означає, що люди цінують його за цією наклейкою. Я можу доручити, щоб пляшки з водою купували лише за 1 000 000 доларів. Це не означає, що хтось купував би. Я б просто застряг у пляшці, яку я не ціную.

Аналогічно, встановлення цінових поверхів на ринку житла означало б, що багато власників будуть застрягати з будинками.

Важливо також зазначити, що девальвація ринку будинку має значення лише для власників, які планують продати. Якщо я придбав будинок за 200 тис. Доларів, а на наступний день ринок збився, я все-таки оцінював будинок на суму> 200 доларів . Мені не важливо, що ринкова ціна нижча, тому що я все ще маю точно такий же дім. У будь-якому випадку, постійним власникам будинків дійсно подобається, що ідея знецінення будинків, оскільки це означає менший податок на податок на нерухомість.

Звичайно, вибухи міхурів, як правило, негативно впливають на багато інших ринків. Але це взагалі окремі питання.

Попередня відповідь вже охопила чорний ринок, що розвивається. Це також трапляється в Нью-Йорку з нормами щодо житла з низьким рівнем доходу.

Якщо житловий міхур вибухне у Скандинавії, як це було зроблено в багатьох інших місцях за останнє десятиліття, безумовно, всі банки будуть негайно викреслені, а мільйони скандинавів стануть повністю знедоленими до кінця свого життя з невиплаченими боргами та жодним майном, яке не відповідає це як глибока депресія.

Під - перше, це не що погано, якщо ви функціонують центральні банки по подоланню кредитного положення банків.

Але подумайте, що зазвичай відбувається, коли люди не в змозі здійснити платежі за кредитом: банк врешті-решт здає будинок у продаж і продає його. Часто за знижкою, оскільки вони поспішають перетворити її назад у капітал. Тепер припустимо, що вони не можуть продати його через закони про регулювання цін, але ринок розвалився. Що сталося? Банк застряг. Для отримання кредитів їм потрібен капітал, але натомість вони мають будинки. Їм ще потрібна застава.

(Зауважте: якщо ви збільшите інфляцію до двоцифрового відсотка, раптом закон про ціну перепродажу будинку стане меншою проблемою.)

Зрештою, можливо, вам доведеться знести будинки . Не забувайте, що будинки, незайняті, є витратним засобом: вони потребують обслуговування. Крайній випадок цього, мабуть, Детройт.

Отже, одним із надзвичайно ймовірних результатів Вашого закону про мінімальну ціну перепродажу є те, що житлові будинки підлягають знесенню, оскільки їх не можна продати за мінімальною ціною.

Розривні бульбашки не знищують фактичного багатства. Натомість вони зупиняють руйнівні процеси, які перетворюють фактичне багатство у уявне багатство.

Припустимо, коштуватиме 120 000 доларів, щоб побудувати будинок, який коштував би 100 000 доларів у не пузирних умовах, але ринкові умови в міхурі змусять такий будинок продати за 150 000 доларів . Будівництво будинку в таких умовах буде конвертувати $ 120000 фактичного багатства в $ 100000 фактичної вартості плюс $ 50000 мнимого багатства. Якщо будівельник вдається продати будинок за $ 150 000 , що буде означати , що покупець торгував $ 150000 реального багатства для $ 100000 реальної вартості і $ 50000 мнимого багатства.

Поки міхур триває, люди можуть продовжувати передавати уявне багатство навколо себе і робити вигляд, що це справжнє багатство, але немає способу перетворити таке уявне багатство у справжнє багатство. Акт будівництва будинку знищив би 30 000 доларів реального багатства, і незалежно від того, наскільки більш високі ціни можуть піти на бульбашку, загальний чистий прибуток серед усіх покупців і продавців (якщо припустити, що для простоти ніхто нічого не робить з будинком, крім покупки та перепродажу це) буде - $ 30000. Будь-який прибуток, який хтось може отримати від купівлі та продажу будинку, буде компенсований доларом за долар втратою кимось іншим за лінією.

Хоча це може виглядати як розривні бульбашки змушують людей втрачати гроші, реальність полягає в тому, що саме формування та інфляція бульбашок - там, де схоже, що люди заробляють гроші - насправді знищують багатство. Коли міхур стає більшим, і кількість створеного уявного багатства, і кількість фактичного багатства знищуються, як правило, експоненціально збільшуються. Хоча міхур може захистити деяких учасників ринку від втрат, він може зробити це лише в той час, коли інші учасники ринку втратять ще більше.

Буде стрімкий підйом штучних схем, щоб обійти букву закону. Наприклад, агент може стягнути з вас 90% мінімальної законної ціни продажу, щоб офіційно зареєструвати ваш будинок як нежитловий та отримати примусовий наказ про його знесення. Новий будинок, побудований на цьому ж місці, не мав би попередньої історії цін, тому його можна було б продати, скажімо, 10% від його справжньої ринкової вартості, плюс велика разова плата (звичайно, необоротна)! " страховий поліс на новобудову »або якась така термінологія.

Експлуатуючи такі лазівки в законі не обов'язково виграють велику частину населення, але вони виграють меншість з досвідом для створення робочих раундів - там завжди будуть деякі власники , для яких затверджує фінансові втрати кращий варіант ніж взагалі не в змозі продати, кого можна експлуатувати.

Це було б катастрофічно поганою ідеєю. Наступного разу, коли економіка знизиться, що станеться?

Робітники, які володіють будинками, для яких вони не можуть знайти покупця за тією ж ціною, яку вони заплатили за будинок, не зможуть переїхати додому. Тому вони не зможуть брати на роботу в інших місцях. Таким чином, ви посилили економічний спад із штучним обмеженням місцевої кількості персоналу, яку компанія може бажати найняти! Я не уявляю жодного іншого кроку, який би ускладнив набір персоналу, коли укуси рецесії та зростання безробіття.

Звичайно, все, що обмежує мобільність робочої сили в межах нації, може бути лише поганою справою. Тому комусь слід якомога простіше продати будинок в одному місці та придбати будинок в іншому, як це може зробити уряд. Тут, у Великобританії, ми маємо нерозумний податок на придбання будинків, який називається гербовим збором. Одним із наслідків є те, що зазвичай переорієнтація коштує 3% від вартості придбання будинку. Тому це стимул залишатися на місці, а не відповідати на пропозицію про краще оплачувану або бажанішу роботу в інших місцях. Або, якщо роботодавець відчайдушно працевлаштований, йому доведеться якось компенсувати свій новий набір для податкового тягаря цієї особи, коли він переїжджає.

Повернімося до цієї божевільної ідеї: якщо ніхто не може продати свій будинок, тому що попередня ціна ніхто не заплатить, і знижувати запитувану ціну незаконно, єдиним законним варіантом буде натомість здати її в оренду. Таким чином, ви створите націю поміщиків-любителів, які в основному керуються справами, оскільки вони зовсім не хочуть бути орендодавцями. Я також уявляю, що страхування будинків стане в кілька разів дорожчим, якщо не зовсім недоступним, оскільки існує один очевидний спосіб вивести гроші як готівку. Застрахуйте будинок за попередньою ціною придбання / законодавчо закріпленим мінімумом "варто", а потім домовіться його згоряння.

Ціна є рівновагою попиту та пропозиції, якщо ви встановлюєте штучно низькі ціни, то ви створюєте дефіцит пропозиції. Якщо ви виправите їх штучно високо, ви створюєте дефіцит попиту.

Тож люди, які хочуть / потребують продати свої будинки в районі, де попит зменшився, не зможуть цього зробити. Навіть у районах, де природний попит не зменшився, купівля будинку стала б набагато суворішою пропозицією, що ще більше пригнічує попит.

Я підозрюю, що чистим результатом усього цього є те, що будинки по всій країні швидко стали би непроданими.

На ринку оренди, швидше за все, може статися вибух, оскільки замість цього будуть здаватися непродажні будинки.

Банки повинні були б розробити нові відділи для оренди нерухомості, яку вони надавали в оренду

Урядові доведеться розібратися, що, до речі, робити щодо оцінки непроданих будинків з метою оподаткування спадщини та що робити, коли решти активів власника не вистачало для покриття податку на спадщину.

Суть, яка, здається, ще не зроблена, - це те, що банки та інші іпотечні кредитори повинні будуть припинити кредитування, як тільки буде запропонований такий закон, не маючи на увазі, і це саме по собі призведе до краху ринку житла. Банк позичить вам 320 000 євро, щоб придбати будинок на 400 000 євро, оскільки вони знають, що якщо ви не сплатите свої платежі, і їм доведеться повернути житло в оренду, вони можуть повернути вартість позики, продавши будинок, навіть якщо вони не можуть отримати як стільки, скільки ви заплатили за це. Ось чому вам (як правило) доведеться здати депозит на певний відсоток від ціни покупки, і банк не позичить вам всю суму. Якщо їм не дозволяють продати його менше ніж за 400 000 євро, хоча їм потрібно лише повернути 320 000 євро, тоді вони можуть взагалі не в змозі продати його і застрягти як з неоплаченою позикою, так і з непроданим будинком. (Так, я знаю, що Швеція не використовує євро, але для мого прикладу євро в якості валюти більш чітко і широко застосовується.)

Одна з найгірших ідей, яку я коли-небудь чув. Усі негативні наслідки, позитивних майже немає. БУДЬ-яка спроба уряду обмежити ціни (будь то на підлогу, стелю чи що-небудь інше) ВЖЕ завжди має шкідливі негативні наслідки; це завжди викликає гірші проблеми, ніж проблема, яку він намагається вирішити. Вільний ринок найкраще працює, коли всі учасники ринку БЕЗКОШТОВНІ вирішувати, яку ціну вони готові платити чи отримувати за певне благо. Держава, що затягує нос у цю угоду, завжди робить щонайменше одного учасника угоди гірше, як правило, обох, а економіка в цілому завжди страждає.

Це як політик у кампанії, яка обіцяє "Я знижу податки, збільшуватимуть державні витрати та зменшуватимуть державний борг!" Це ніколи не працює, НІКОЛИ.