Скажемо лише, що економісти не дуже згодні з цією тезою, і більшість емпіричних доказів на рівні міста вказують у зворотному напрямку. Напр
Зрештою, з теорії та емпіричних доказів ми підсумовуємо, що додавання нових будинків пом'якшує зростання цін, а тому робить житло більш доступним для сімей з низьким та середнім рівнем доходу.
[...]
Кілька досліджень використовують дані панелей і виявляють, що накладення більш жорсткого контролю за землекористуванням призводить до зниження пропозиції та підвищення цін. Джексон (2016) використовує поздовжні дані з міст Каліфорнії, щоб оцінити вплив прийняття містом додаткових правил землекористування на кількість виданих нових дозволів на будівництво, і виявляє, що кожен додатковий регламент землекористування, що приймається, зменшує дозвіл на багатосімейні та односімейні права. в середньому більше 6% і 3% відповідно, і регулювання, що зменшують допустиму щільність, мали ще більші наслідки. Забель і Далтон (2011) використовують поздовжні дані з місцевостей у штаті Массачусетс і виявляють, що збільшення мінімальних розмірів партії супроводжується значним зростанням цін. Переглядаючи поздовжні дані про муніципалітети в мегаполісі Бостона (Массачусетс), Glaeser and Ward (2009) виявляють, що прийняття більш жорстких місцевих норм призводить до підвищення цін на житло, але коефіцієнт падає на величину і втрачає значення, коли вони контролюють демографічні показники населення. Вони зазначають, що цього можна очікувати, якщо будинки в інших юрисдикціях розглядаються як ідеальні замінники. Таким чином, хоча обмеження постачань можуть збільшувати ціни на ринку в цілому, вони можуть не збільшувати їх непропорційно в певному населеному пункті, де вони накладаються через наслідки перекидання через юрисдикції.
Кілька інших дослідників використовують інструментальні змінні, щоб спробувати більш чітко оцінити причинно-наслідкові наслідки регуляторних обмежень на пропозицію житла та ціни. Ihlanfeldt (2007) використовує такий підхід для вивчення регулювання в місцевостях у штаті Флорида і виявляє, що передбачувані норми значно підвищують ціну будинків на одну сім'ю. Сакс (2008) використовує інструментальні змінні та показує, що збільшення попиту на робочу силу призводить до меншої забудови житла та збільшення цін на житло в мегаполісах з більш обмеженою пропозицією житла. Гільбер і Вермеулен (2016) показують, що зміни попиту призводять до зростання цін на місцеві будинки, а не до збільшення пропозиції в муніципалітетах Англії з більшими регуляторними обмеженнями,
Підсумовуючи, переважання даних свідчить про те, що обмеження пропозиції збільшує ціни на житло та що додавання пропозиції допоможе зробити житло більш доступним. [...] хоча, безумовно, правда, що земля обмежена, особливо на певних ринках (Saiz, 2010), землю можна використовувати більш інтенсивно, щоб забезпечити більше житла. Обмеження на землю, з якою розміщено житло, відрізняє житло від багатьох товарів, але різниця одна від ступеня: пропозиція житла може і збільшується навіть на обмежених ринках, а ціни, як правило, падають у відповідь (див. Огляд Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000).
[...] більшість житла фільтрується або втрачає цінність у міру старіння, представляючи нову пропозицію в субмаркетах за нижчими ціновими точками. [...] Дійсно, останні дослідження показують, що фільтрація була основним джерелом для доповнення до доступного запасу орендної плати між 2003 та 2013 роками, тоді як нове будівництво було найбільшим фактором для орендної плати за більш високими цінами, а перетворення штату було найбільшим джерелом для помірно ціна оренди (Спільний центр житлового господарства, 2015, рис. 14). Крім того, Weicher, Eggers та Moumen (2016) повідомляють, що 23,4% орендної одиниці, яка була доступною для орендарів із дуже низьким рівнем доходу в США у 2013 році, відфільтрувалась із більш високих категорій орендної плати у 1985 році. Ще 21,8% були конверсіями з раніше окуповані власниками будинки або сезонна оренда. 9 Більшість орендних одиниць з більш високою ціною, які відфільтровані, щоб стати доступними в 2013 році, були одиницями з помірною орендою в 1985 році, але 15% тих, хто відфільтрував, були орендною одиницею в 1985 році. Зауважте, що фільтрування відбувається і за більш короткі часові рамки. ; серед доступних одиниць у 2013 році 19% були більш орендної одиниці ще недавно 2005 року.
Останні дослідження, що аналізують доходи послідовних мешканців будинків, також свідчать про істотне зменшення рівня фільтрації, зокрема, орендної плати за рахунок конверсії штату; Оскільки акції, зайняті власником, частина переходить в оренду (Розенталь, 2014). Розенталь також вважає, що частота фільтрації значно нижча в районах з високою інфляцією цін на житло, хоча фільтрація вниз все ще спостерігається.
Коротше кажучи, нове будівництво має вирішальне значення для забезпечення доступності житла, навіть на ринках, де більша частина нового будівництва - саме житло високого класу, яке більшість людей не може собі дозволити. Відсутність пропозиції для задоволення попиту на найвищому рівні позначається на цінах у субмаркетах та робить житло менш доступним для мешканців нижчих затрат.
Нарешті, переходимо до обговорення точної тези, про яку ви питаєте:
Деякі скептики стверджують, що навіть якщо додаткова пропозиція може допомогти зробити житло більш доступним у короткостроковому періоді, це не призведе до кінця, оскільки додаткова пропозиція буде викликати більший попит, особливо серед покупців чи наймачів, заможніших, ніж існуючі мешканці мікрорайону ( Редмонд, 2015). Твердження є аналогічним аргументу, що будівництво більшої кількості автомобільних доріг не зменшить перевантаженість, оскільки менша вартість проїзду просто змусить більше людей їздити чи їхати саме по цьому маршруту (Gorham, 2009). У цьому випадку аргумент полягає в тому, що, зробивши юрисдикцію більш доступною, додавання пропозиції житла приверне новий попит - як від нинішніх мешканців, які в іншому випадку поїхали б, так і від людей, які живуть в інших місцях, які тепер вирішать перейти до юрисдикції. Далі, аргумент іде: більш низькі ціни на оренду та ціни можуть також викликати прихований попит - люди, які живуть із сусідами по кімнаті чи членами сім’ї, можуть обрати власне домогосподарство (Ellen & O'Flaherty, 2007), або люди можуть вирішити вкладення коштів у міста . Цей додатковий попит призведе до зростання цін до тих пір, поки пропозиція не зможе знову реагувати, що призведе до того, що житло стане доступнішим, у кращому випадку, лише циклічно, згідно аргументу, та збільшить щільність юрисдикції з супутніми витратами перевантажень.
Незважаючи на те, що будівництво додаткових автомобільних доріг все ж викликає більший попит (Duranton & Turner, 2011), у випадку з житлом додатковий попит навряд чи повністю компенсує нову пропозицію. Таке зміщення вимагає, щоб криві попиту були ідеально еластичними, або, іншими словами, передбачається, що мікрорайони та юрисдикції є ідеальними замінниками і що немає обмежень у можливості та готовності домогосподарств рухатися. Це нереально.Переїзд додому не такий, як проїхати кілька зайвих миль (Lewyn, 2016), а витрати, пов’язані з переїздом, можуть бути високими. Будь-який додатковий попит, спричинений новим житлом, обмежується особистими та економічними обмеженнями щодо здатності та готовності домогосподарств переїхати, обмеженнями імміграції та невизначеністю та іншими факторами, які можуть перешкоджати орендарям та покупцям орендувати чи купувати на ринку, на якому постачають житло. збільшується. Дійсно, показники мобільності різко впали за останні кілька десятиліть, і хоча обговорюються причини зниження, але зниження виявляє значні обмеження у здатності та готовності рухатися.
Таким чином, у перспективі, хоча деякі додаткові домогосподарства можуть бути залучені ззовні (або зсередини міста) для придбання або оренди будинків у міру збільшення пропозиції, малоймовірно, що ціни закінчаться на тому ж рівні, на якому вони були б досягнуті відсутні будь-які нові пропозиції. Нарешті, як зазначалося вище, емпіричні дані свідчать, що дозволення більшої пропозиції призводить до зниження цін на житло; якби додавання пропозиції викликало достатній додатковий попит, щоб компенсувати збільшення пропозиції, дослідження не знайдуть зв'язку між пропозицією та цінами.
Це може статися справді за дуже обмежених обставин та з локалізованим ефектом [наприклад, сусідства], який, мабуть, ґрунтується на тому, що ґрунтується це несправне узагальнення:
Багато орендарів у кварталах, де пропонується житло з ринковою ставкою, висловлюють стурбованість тим, що будівництво нового житла фактично погіршить проблеми з їх доступністю через підвищення орендної плати чи цін на житло, підживлення гентрифікації та потенційне переміщення існуючих мешканців (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Лью, 2017). Хенкінсон (2017) теоретизує, що протидія орендарів місцевим доповненням в постачанні обумовлюється такими турботами; Він стверджує, що правдоподібно, що будівництво привабливої новобудови підвищить ціни на місцевому рівні (покращивши фізичний ландшафт, привівши нові зручності до мікрорайону та сигналізуючи про те, що околиці покращуються), навіть якщо це зменшує їх у всьому місті.
Тестування цієї пропозиції емпіричним шляхом є досить складним, враховуючи, що розробники природним чином будуть залучатись до районів, де ціни та орендна плата зростають. Є докази того, що поліпшення забурбованого житла може в деяких випадках підвищити вартість навколишнього майна, навіть коли нове або поліпшене житло надається, житло з низьким рівнем доходу (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu, & Schill, 2006 ). Однак, вивчене нове житло, як правило, замінювало вільні, покинуті будівлі та засмічені порожні ділянки, по суті усуваючи жахливість. [...]
Є мало емпіричних доказів щодо чистого впливу нового ринкового житла на ціни або оренду прилеглих будинків, і те, що існує, може не стати причиною. Одне недавнє дослідження вивчає вплив ринкових будинків для одноквартирних будинків, що були нещодавно побудовані на місцях заповнення, та виявляє, що новобудовані будинки для односемейних будинків можуть мати позитивний вплив на ціну продажу інших односімейних будинків поблизу, але ефект змінюється залежно від контекст (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). Дослідження багатоповерхових забудов багатоповерхівки в Сінгапурі виявило позитивний ціновий вплив на прилеглі будинки (Ooi & Le, 2013), як і дослідження одинарних багатоповерхових багатоквартирних будинків, побудованих у Гельсінкі (Kurvinen & Vihola, 2016). Усі ці дослідження враховують цінності майна, а не оренду, ініхто не в змозі довести причинно-наслідковий зв’язок, враховуючи, що зміни ринкових ставок мають на меті націлити квартали, де вони очікують покращення цінностей нерухомості. На жаль, ми не знайшли жодного дослідження, яке вивчало б вплив на оренду, хоча одне дослідження Каліфорнійського бюро законодавчої аналітики зробило висновок, що додаткове будівництво з ринковою ставкою пов'язане з нижчими показниками переміщення (Taylor, 2016). Вивчаючи мікрорайони з низьким рівнем доходу в районі Бей між 2000 та 2013 роками, ці дослідники виявили, що виробництво житла з ринковою ставкою було пов'язано з меншою ймовірністю того, що мешканці з низьким рівнем доходу зазнають переміщення. Незважаючи на особливе дослідження, результати показують, що для мікрорайонів у містах з великим попитом блокування ринкових ставок може спричинити більший тиск на існуючий запас.
Коротше кажучи, хоча очевидно, що будівництво нових будинків буде помірною ціною, а орендна плата зростає в усьому місті, ні теорія, ні емпіричні докази не дають чітких вказівок про те, коли можуть виникнути локалізовані наслідки перекидання та коли вони насправді можуть спричинити зростання цін та орендної плати негайно оточуючих будинки.
Існує останнє дослідження з основного питання, яке не висвітлено у вищеописаному огляді:
Попередні результати з використанням підходу просторової різниці у різниці свідчать про те, що будь-які індуковані ефекти попиту переважають ефект збільшення пропозиції. У мікрорайонах, де нові квартирні комплекси були завершені в 2014-2016 роках, орендна плата в існуючих підрозділах поблизу нових квартир зменшилася відносно мікрорайонів, які не бачили нового будівництва до 2018 року. Зміна змін в міграції, що сприяє цьому. Хоча загальна кількість мігрантів із мікрорайонів з високим рівнем доходу до нових будівельних мікрорайонів збільшується після завершення будівництва нових підрозділів, кількість прибутків з високим рівнем доходу до раніше існуючих одиниць фактично зменшується, оскільки нові підрозділи поглинають значну частину цих домогосподарств. В цілому, наші результати говорять про те, що - в середньому і в короткостроковій перспективі - нове будівництво знижує оренду в гентрифікаційних мікрорайонах.
Дивіться також блог, який обговорює це (що також добре справляється з розвінчанням аналогії доріг); підсумовуючи, суть останнього дослідження полягає в цій таблиці:
Цей графік показує, що ціни на оренду квартир поблизу новобудови падали порівняно з цінами на квартири, розташовані далі. Пунктирний рядок "до" має від'ємний нахил, що говорить про те, що ціни знижувались далі від місця новобудови. Суцільна лінія "після" має позитивний нахил (ціни збільшуються далі, коли ви отримаєте нову будівлю). В цілому ціни вищі (суцільна лінія вище пунктирної лінії), але ціни фактично знизилися поруч із новобудовою і зросли набагато менше, ніж у районі, подалі від нової будівлі.
Ці дані є серйозним викликом теорії спонуканого попиту. Якби нова будівля зробила територію привабливішою, можна було б очікувати найбільшого ефекту в районі біля будівлі. Але, згідно з традиційним видом "більша пропозиція знижує оренду", додавання більшої кількості одиниць у районі, здається, зменшило оренду (або принаймні збільшення орендної плати) порівняно з будинками в околицях.
Іншими словами, навіть теорія про те, що ціни можуть зростати на місцях в районі нового будинку, в середньому не піддається тесту на різницю у відмінності . Без підходу до різниці у різницях, звичайно, можна зробити неправильний висновок, оскільки загальний попит у місті може зростати швидше, ніж загальний попит.
Ще зовсім недавно інший документ про NYC (ще не опублікований у рецензованому місці, але згадувався в останній статті NYT):
Я вважаю, що на кожні 10% збільшення житлового фонду в межах 500-футового буфера оренда житла зменшується на 1%. Зниження орендної плати зумовлене завершенням нових надбавок, а не їх затвердженням. По всіх районах вплив менший у центральних районах, мабуть, через більш еластичний попит. У межах мікрорайонів вплив менший для орендної забудови. Нарешті, негативний вплив, як видається, спричиняється наслідками постачання, а не ефектами зручності, як, наприклад, зміни фізичних особливостей мікрорайону, заблоковані види чи тіні. Нові житлові одиниці зменшують зростаючий попит на існуючі житлові будинки та зменшують швидке зростання орендної плати за житло.
Ціни продажу житлової нерухомості також знижуються після завершення нових висот в межах 500 футів. [...] Оскільки 99% нових багатоповерхівок - це квартири та оренда будинків, вони не впливають суттєво на ціни продажу кооперативів та 1-5 сімейних будинків. Негативний вплив є більшим для більш близьких замінників, подальше підтвердження негативного впливу відбувається через ефекти постачання.
Щоб вирішити гіпотезу про ефекти прихильності, я знаходжу нові багатоповерхівки, а їх орендарі з високим доходом залучають нові ресторани, кафе та кав’ярні з повним набором послуг. Ці зручності споживання, ймовірно, роблять квартали більш привабливими та, можливо, збільшують ціни на оренду та продаж (Couture and Handbury, 2017). Однак ефект зручності переважає ефект пропозиції, враховуючи, що орендна плата та ціни продажу все ще падають на чисті.
Як було сказано в коментарі ОП нижче, життя у великому місті проти маленького містечка (і проти прерії) - це ефект приємності. Однак, схоже, існує обмеження цього ефекту, після якого більше житлових пропозицій знижує (оренду) ціну.
Ефект прихильності вивчається десятиліттями, але, на жаль, часто поодиноко , можливо, це стосується моделі Робека , яка в основному адаптувала загальну модель просторової рівноваги Розенса до "нетренованих" товарів, таких як житло. ("Не оцінено", тому що Roback розглядав лише ефекти на оренду.) Використовуючи цю модель, можна отримати, по суті, градієнти ціноздатності (оренди). Робак припускав, що "вартість зміни резидентів дорівнює нулю" (тобто безцінна міграція). Моделювання «частково відкритих» міст, тобто з ненульовими (і нескінченними) витратами на переїзд через його межі є порівняно пізнішим завданням. Так само для розгляду комбінованого впливу житлових пропозицій та зручностей на оренду. Як зазначається одна з таких теоретичних робіт
оскільки житло надається більш еластично [...] ефект оренди зручностей наближається до нуля.