Чому ціни на житло не включаються в ІСЦ?

Нещодавно центральний банк Швеції знизив основну ставку до -0,25% з -0,10%, намагаючись уникнути дефляції.

У той же час ціни на будинки та квартири вище, ніж будь-коли, на 11% за останні 12 місяців і на сотні відсотків за останні 5-10 років. Вживаються заходи для уникнення міхура житла, як, наприклад, положення про виплати іпотечних кредитів тощо. Вони мають ефект, але наслідки швидкого зростання ставок будуть катастрофічними.

Як я зрозумів, і, мабуть, це може відрізнятися від країни до країни, показник інфляції, ІСЦ, включає ціни на послуги та товари, але не на будинки та квартири, чому це так? У Швеції орендна плата за квартиру та банківська ставка включаються в ІСЦ, але споживач не сплачує ставку, вони сплачують ставку * ціни на житло.

Якби ціни на житло були включені до ІСЦ, ми, безумовно, мали б інфляцію, а не дефляцію, тож правильною дією було б підвищення промітного курсу, що також знизило б ціни на житло.

ІСЦ означає індекс споживчих цін. Як і в ціні речей, які споживаються (в конкретний момент часу). Ціни на нерухомість - це не ціна споживаного, оскільки вони містять величину поточного споживання житла, а також капіталізована величина майбутнього споживання житла. Таким чином, включаючи ціни на житло, це зробить ІСЦ сумішшю споживання в різний час, а отже, непридатною для порівняння цін наборів споживання в різні періоди часу. Натомість вони використовують більш чисту міру ціни споживання житла: орендної плати.

Орендна плата відображає ціну споживання потоку послуг з нерухомості в момент часу. Звичайно, багато будинків перебувають у власності мешканців, а не здаються в оренду. Тому калькулятори національних рахунків генерують щось, що називається "орендна плата, яка займається власником", що є спробою обчислити, якою буде орендна плата для будинків, які займаються їх власниками. Цей захід має проблеми, але для багатьох цілей цілком достатній ( Crone, Nakamura, Voith (2004) ).

Орендна плата включається до ІСЦ, оскільки це витрати, які "споживаються" в поточний період часу.

Але ціни на житло ні, оскільки це витрати на актив, який потрібно споживати протягом багатьох років. Якщо ви володієте будинком, ви отримаєте вигоду від зростання цін - якщо і коли ви його продасте. У певному сенсі до будинків ставляться як до капітальних товарів - для споживачів. Тобто, підвищення цін на житло не є тягарем для власників будинків, тоді як підвищення орендної плати - це тягар для орендарів.

Додатковою причиною, чому ціни на житло не включаються до міри інфляції, є те, що деякі житлові договори індексуються інфляцією. Я, мабуть, пам’ятаю, що це було / є справа Великобританії [потрібна цитата]. Якщо тоді ви включите ціни на житло до міри інфляції, ви отримаєте цикли / посилення номінальної інфляції:

• Договори оренди, індексовані з інфляцією
• Отже, номінальна вартість будинків зростає з інфляцією
• Міра інфляції також зростає з цінами на житло

Індексація (наприклад, оренда) контрактів за рахунок інфляції називається угодою про ескалацію: якщо, скажімо, інфляція сильно зросла, фіксована плата за оренду сильно зашкодить власнику нерухомості, отже, сторони часто погоджуються на угоду про ескалацію .

Я також вважаю, але можу помилитися, що ця тема була частково зачеплена в цьому епізоді EconTalk .

Експерти стверджують, що "сировину" (тобто вартість фактично придбання будинку) ніколи не слід включати в ІСЦ, оскільки будинки не розглядаються як те, що люди купують регулярно.

Але цей аргумент насправді стає незмінним, коли ви враховуєте, що резервні банки в усьому світі використовують (не на мою думку) ІСЦ для визначення процентних ставок.

Найбільша покупка для багатьох людей по всьому світу, що стосується безпосередньо процентних ставок, - це не акції, бізнес, автомобілі чи будь-які інші подібні інвестиції, а будинки. Тож це впливає на ціни на будинки та їх доступність безпосередньо через встановлення процентних ставок (пам’ятаючи, що люди повинні взяти позики, щоб придбати житло у 99% випадків), і все ж ці самі установи та їхні простодушні економісти відмовляються враховувати зростання однакових цін на житло при визначенні процентних ставок.

Інфляція в реальному виразі має бути показником всього придбаного в економіці, будь то житло, інвестиції чи хліб.

Інакше у вас є смішні ситуації в усьому світі, як у нас зараз, коли показники, які більшість економістів сліпо використовують, говорять про негативну інфляцію, тому процентні ставки знижуються, а запозичення житла та ціни на житло йдуть на дах. Якщо ринок житла в деяких країнах збільшується на 20% на рік, то чи не слід це включати до рівня інфляції? Тому що якби ціни на житло були включені, процентні ставки були б на шляху зростання, а не вниз.

В даний час нам говорять "інші" експерти, не цікавлячись банківським або житловим сектором, що найбільшою проблемою в сучасній світовій економіці є низькі процентні ставки, що підживлюють пухирці активів (найбільша - житлове житло у багатьох країнах). Один із способів вирішити цю проблему легко і легше - почати включати ціни на житло в ІСЦ і не закопувати голову в пісок смішними аргументами, чому б і ні. Ви впевнені, що останнім часом ті, хто позичив багато у класовому активі, сприймуть величезний удар. Але це величезний удар для небагатьох, що має відбутися на краще багатьох у середньо- та довгостроковій перспективі.

Це гарне запитання. З мого розуміння на уроках економіки, які я взяв тут, у США, ціни на житло не включаються, оскільки вони занадто мінливі. Те саме стосується цін на енергію / нафту. Ціни на житло дуже залежать від процентних ставок, і їх пропозиція є відносно нееластичною (тому що ви не можете швидко виготовити 10000 нових будинків у місті, коли попит збільшується). Це викликає мінливість. Сподіваюся, що це допомагає!

Я думаю, що ціни на житло не включаються в ІСЦ, оскільки це може завдати шкоди одному з головних рушій економіки: нерухомості. Банківська справа, право, страхування, будівництво, ремонт, озеленення, інженери, оцінювачі, ріелтори, декоратори будинків, державні службовці тощо. Список справді вражаючий, і це навіть не враховує опосередкований вплив усіх цих заробітних плат, витрачених на підтримку інші сегменти економіки.

Ми живемо в економіці нерухомості.

Якби вони підвищили процентну ставку, щоб зменшити інфляцію цін на житло, вони вбивали б темп зростання всієї економіки у серцебитті. Крім того, низькі процентні ставки є дуже руйнівними для пенсійних фондів, що додає тиску на продовження нерухомості: цей клас активів стає новим пенсійним планом для багатьох людей (не може чекати, щоб побачити вплив старіння населення на це : бомба в реальному часі).

Нарешті, більшість найбагатших людей у ​​типовому місті чи місті заробили (або виросли) свої статки завдяки інвестуванню в нерухомість. Ці люди також сильно пов'язані з політикою міста / міста, оскільки інвестиції в нерухомість сильно залежать від норм (зонування, планування розвитку, планування транзиту тощо). Місцева політика є основою регіональної та національної політики. Цікаво, що типові державні «стимули» витрат вирішують потреби місцевої інфраструктури, які також мають вирішальне значення для роботи нерухомості.

Я прошу вибачення за те, що тут не принесла багато математики, але економіка - це м'яка наука; не враховуючи ціни на житло в ІСЦ, ніяк не має для мене математичного сенсу.

Ціни на житло були зняті з інфляційних заходів, щоб дозволити збільшення особистого боргу вгору. Грошові кошти, запозичені людьми, "з'являються" в економіці, не викликаючи інфляційних тригерів, дозволяють (по суті) людям економити менше і більше позичати, продовжуючи зменшувати витрати на запозичення. У Великобританії Чудо-економіка Гордона Браунс була лише особистим боргом. Просто це. Дим і дзеркала.

Фактичні відповіді? Економіка - це і мистецтво, і наука, тому не існує універсальної відповіді на те, що слід / не слід включати в розрахунок ІСЦ чи рішення Федеса як результат. У мене таке ж занепокоєння щодо впливу житла на ІСЦ. У цьому випадку я погоджуюся, що це має бути основним рушієм ІСЦ та рішення федерації. Якщо враховувати витрати на житло, неправильно зібрано (орендна плата тощо) намалювати посередню та неточну картину загальної вартості житла. Я повністю розумію все, що написано вище, але майже ігнорувати найбільшу залежну змінну вартість до ставок лише смішно зручно.

Справа в тому, що житло - найбільша покупка для кожного американця, що споживає домогосподарство, і оскільки вартість боргу за придбання будинків зменшується, вартість житла збільшується. Всі інші сімейні видатки коригуються для розміщення житла. Справа в тому, що: 1) ціни на житло зросли астрономічно через одну первинну причину (історично низькі відсоткові ставки), які потім мають другий і третій порядок, що впливає на подальше виникнення інших бульбашок на ринках житлового метро. Деякі з них полягають у тому, що державні та місцеві муніципалітети, які потребують все більшої податкової бази та не в змозі постійно збільшувати податки на прибуток, заохочують надмірно забудовувати великі будинки (занадто великі для молодих сімей), оскільки вони отримують найбільший дохід від податку. Це посилюється тим, що робочі місця та інтелектуальні ресурси переїжджають із сільської місцевості до великих міст, де доступне житло для одиноких сімей дуже дефіцитне, що не визнається, якщо врахувати ІСЦ та ставки. Усереднення вартості житла в сільській Індіані (зменшення попиту) та Індіанаполісі (зростаючий попит) не є корисною інформацією. Більш точна картина витрат на житло полягає в тому, щоб уважно ознайомитись лише з цінами на житло для одиноких сімей (не орендна плата..кондос .. (дуже мало людей хоче жити в одному з дітьми), і там, де домашні будинки та інші збори не включаються) в основні зони метро у кожному регіоні. 2) При низьких ставках збільшення витрат на навчання в коледжі збільшується, а апетит до ризику в університетах до конкуренції призводить до високих рівнів заборгованості студентів, утруднюючи навчання коледжу згодом придбати будинок. Таким чином, мистецтво рішення федерів при розгляді ІСЦ повинно включати зважування цін на односемейне житло в районах метро. А

Отже, слід зазначити, що поки ставки низькі, проблема "нерівності доходів" буде проблемою. Люди похилого віку та групи з низьким рівнем доходу значною мірою покладаються на пристойні ставки заощаджень банку, щоб заощадити на майбутнє. Не маючи такого стимулу, ці групи мають меншу ймовірність заощадити та пізніше інвестувати, щоб придбати житло чи переїхати. У якийсь момент темпи інфляції цін на житло повинні сповільнитись або знизитись. Заробітна плата не збільшується, а поєднання державного боргу та приватного боргу чинить надзвичайний тиск на споживчу економіку, якщо ми не сповільнимо це безумство, розглядаючи реальні споживчі ціни, поступово підвищуючи ставки.