Які показники означатимуть міхур, а не справжні ринкові цінності?

Є побоювання, що в Окленді, Нова Зеландія, в даний час виникає житловий міхур.

Окленд - одне з 10 найкращих міст світу за індексом недоступності житла.

Питання полягає в тому, як економісти можуть визначити, чи відображає ціни на житло міхур чи справжню ринкову вартість?

Я б дивився на середню заробітну плату, рівень злочинності, щастя та інші соціальні заходи міста (тобто розумно, щоб люди були готові витратити більше на будинок у утопічному місті). Хороша відповідь повинна всебічно перелічити їх і пояснити актуальність цих показників.

Перший показник, на який слід звернути увагу, - це співвідношення ціни та оренди будинку. Ціни на оренду фіксують вартість житлових послуг (пов'язаних з житлом), що надаються власністю, включаючи такі речі, як безпечний мікрорайон, наскільки хороші школи та інше. Навпаки, ціни на житло є капіталізованою вартістю майбутнього потоку житлових послуг ПЛЮС, ціна активу (в основному на землю; структурна вартість понад житлові послуги, які вона надає, незначна). Як результат, більш високе відношення цін на житло до орендної плати означає, що, контролюючи вартість наданих житлових послуг , ми спостерігаємо людей, які платять більше за житлові активи (тобто землю).

Це не означає, що актив обов'язково завищується, але він принаймні рухає вас у правильному напрямку, відокремлюючи ціну активу від вартості житлових послуг. Потім ви можете почати думати про основи попиту / пропозиції, що застосовуються до житлових активів, і що ви повинні припустити, щоб підтримати певну оцінку активу (такі речі, як, як зазначив Джамзі, чи зростання співвідношення ціни на оренду. пов'язане зі збільшенням запозичень на придбання житла).

Хоча в принципі можна суворо визначити міхур (див., Наприклад, ринки активів, де ціни порушують умови транверсальності), на практиці виявити фактичні бульбашки, навіть колишні посади, може бути важко або неможливо.

Наприклад, @dismalscience обговорює співвідношення ціни та оренди будинків. Це звучить прямо. Якщо будинки продають більше, ніж чиста теперішня вартість їх орендної плати, то у вас є бульбашка. Але в цьому аналізі є багато хитрощів. Ринки оренди будинків для односемейних будинків не є надійними, тому важко зарахувати точну оренду з ринку багатоквартирних будинків (квартир / таунхаусів), який складає більшу частину ринку. Довгострокова оренда житла за ринковими цінами, по суті, відсутня, тому майбутня орендна плата в кращому випадку є здогадкою. І за якою ставкою ми знижуватимемо оренду? Портоні та Вайант (Disney) та міжгенераційна акція (1999) використовує все між обліковою ставкою 0 та фондовою прибутковістю. Trachtenberg (2011)стверджує, що відповідна ставка дисконтування для соціального планувальника може бути навіть негативною. При всій цій невизначеності та помилці оцінки оцінки будуть відрізнятися. У статті Розумні люди не погодилися: оптимізм та песимізм щодо ринку житла в США до катастрофи ( Gerardi, Foote та Willen (2010) ) показує, як різні вчені використовували підходи «ціна до оренди / вартість / користувач», щоб прийти до дуже різних висновків на те, якщо житло було завищено.

З вибаченнями за дещо журналістську відповідь (як зазначають інші, навіть важко визначити міхур жорстко).

Інформація про постачання житла може бути корисною. Попит на житло досить нееластичний (кожному потрібно десь жити), тому зміни в пропозиції повинні виявлятися здебільшого в цінах і менше в ринкових кількостях.

Наприклад, Великобританія має досвід стійкої інфляції цін на нерухомість з 1950-х років. Навіть під час останньої рецесії зниження цін у Великобританії було відносно коротким та скромним. Якщо коли-небудь була бульбашка, напевно це це?

( джерело )

Але ми повинні пам’ятати, що на конкурентному ринку ціни визначаються перетином попиту та пропозиції. В даний час Великобританія будує близько 150 000 будинків на рік, але створює близько 250 000 нових домогосподарств на рік ( джерело ). Це є частиною довгострокової тенденції, ініційованої виведенням державного сектора з будівництва будинків (можливо, також через надзвичайно обмежуючі закони про планування у Великобританії, які ускладнюють приватний розвиток):

( джерело )

Поки попит залишається нееластичним, а пропозиція не буде в ногу з ростом попиту, житло стане дедалі дефіцитнішим ресурсом, і слід очікувати, що ціна зросте відповідно.

Насправді це досить просто. Ключові речі, які слід знати: 1), що більшість придбань будинків здійснюється за допомогою іпотечного кредитування, а також 2) надлишок банківського кредитування над поверненням банківського кредиту спричинює створення грошей.

Тому спочатку визначте, чи має місце ненормально високе збільшення пропозиції грошей - якщо так, то виникає бульбашка, а якщо ні, то збільшення, ймовірно, є нормальним, яке можна було б очікувати в результаті фіскальної експансії. Це досить просто визначити, просто переглянувши відповідну статистику щодо кількості грошей, що зберігаються в банківських депозитах (як правило, М2 або М3, точні визначення залежать від країн).

Ключове, що слід врахувати, - це те, що через нормальне розширення грошової маси банківською системою з часом, а тим більше, що ці гроші безпосередньо впливають на ціни на житло, очікувати збільшення цін на житло протягом тривалих періодів можна просто через функціонування банківської системи. Тільки якщо економічні умови справді погіршаться. тобто Детройт цього не відбувається. Зміни в регулюванні, або навіть прості зміни в звичаях та практиці щодо суми кредитування можуть досить легко викликати зміни у фіскальній експансії, наприклад, якщо банки змінюються, вимагаючи 20% депозиту до 10% депозиту при купівлі будинку.

Також можливе збільшення кредитування житла без ненормального збільшення грошової маси - зокрема, крах 2008 року в США та інших місцях був викликаний збільшенням кредитування внаслідок величезного збільшення сек'юритизованих банківських позик. Це призвело до цікавого ефекту збільшення обсягу кредитування, що виникає в банківській системі (а потім переміщення за її межами), без збільшення грошової маси. Це також зробило його в той час, дещо непомітним, згодом США та інші країни запровадили статистику щодо сек'юритизації, яка дозволяє відстежувати її.

Взагалі кажучи, зміни, які також збільшують грошову масу, спричинить набагато більший ріст цін, ніж зміни, які лише збільшують обсяг кредитування, але вся система суттєво задіяна, що призводить до деяких нелінійних імпульсних реакцій часом.

Тож якщо ми подивимося на цифри Нової Зеландії:

Новозеландська грошова маса

Схоже, квартира "Грошова маса" вибухнула після краху 2008 року протягом 3 років, і тепер повернулася до чогось, що наближається до "нормальної" швидкості розширення, що пояснило б сприйняття бульбашки. (Якою має бути нормальна швидкість грошової експансії - це відкрите дослідження). Це виглядає не так, як є окрема статистика сек'юритизації, і, мабуть, не так багато сек'юритизації позик, але це слідкувати за цим.

Я направлю вас на вікіпедію, яка містить досить гарну інформацію про неї.

Однією з важливих речей щодо спекулятивних бульбашок є те, що їх дуже важко ідентифікувати, перш ніж вони лопаються. Дуже важко сказати, що ринок переоцінює актив або зміна економічних умов підвищило справжню цінність. Однак, є деякі ознаки того, що виникає міхур. Одним з них є збільшення попиту на кредит.

Більше коментаря дійсно, але оренда може вводити в оману.

Просто короткий приклад. Що стосується попиту, то в Данії ви маєте різні субсидії на оренду, якщо ваш під певним рівнем доходу. Наприклад, якщо у вас встановлена ​​кухня та за досить високого рівня доходів, ви отримуєте значну субсидію. Ви також маєте субсидію для людей похилого віку та ще декілька.

Що стосується пропозиції, у вас є регулювання, яке пов'язане з тим, скільки років будинок / квартира ви здаєте в оренду. Так, наприклад, якщо я володію будівлею, старшою за 1990 рік, то я можу стягувати верхню межу. Ця сума жодним чином не пов'язана з ціною, яку я заплатив за будівлю. Отже, якщо ви дивитесь орендної плати в місті, в якому я живу (це старе місто), у вас є цілі квартали, які вводять в оману щодо орендної ціни порівняно з тим, що ви б сказали, було б справедливою ринковою ціною.

Я доповнюю те, що тенети можуть поскаржитися - після того, як вони погодиться на контракт - і отримати значне зниження, яке не ґрунтується на ринковій вартості будинку.